Investir en immobilier à l’étranger, c’est sexy.
Surtout quand tu scrolles Instagram et que tu vois :
plages paradisiaques, cocotiers, villas de luxe face à la mer.
Mais la réalité… elle est très différente.
Parce que oui, en République dominicaine, tu peux acheter une villa incroyable pour 500 000 dollars.
Mais tu peux aussi :
- acheter un appart vendu 3 fois,
- acheter sans titre de propriété,
- ou perdre ton argent avec un promoteur qui disparaît.
Et ça, personne ne te le dit.
Moi, j’ai fait 4 investissements immobiliers ici depuis 2019.
Et dans cet épisode, je te partage tout ce que j’ai vécu — sans filtre.
Les bons coups.
Les erreurs.
Les arnaques.
Et surtout ce que tu dois absolument comprendre avant d’investir.
👉 Important : ce n’est pas un conseil financier.
C’est mon retour d’expérience brut.
Pourquoi la République dominicaine attire autant d’investisseurs
Déjà, il faut comprendre un truc simple :
👉 Le pays explose.
- +10 millions de touristes par an
- croissance continue depuis des années
- afflux massif d’Américains, Canadiens, Européens
Et ça, je l’ai vu de mes propres yeux.
Quand je suis revenu d’Europe, la différence était violente :
- en Europe → crise, stress, guerre, inflation
- ici → construction partout, croissance, opportunités
Tu sens que le pays avance.
Et quand tu es entrepreneur, ça change tout.
👉 L’énergie autour de toi influence directement ton business.
L’immobilier ici : une machine à opportunités
Je vais être honnête :
👉 Oui, il y a de l’argent à faire.
Des gens ont fait :
- x2
- x5
- x10
Et ce n’est pas une promesse marketing.
Je les ai rencontrés.
J’ai vu les deals.
J’ai vu les contrats.
Exemple concret :
Un terrain acheté il y a quelques années → aujourd’hui x3.
Et même moi, j’ai vu des zones exploser.
👉 À Punta Cana, une maison à 500 000$ en 2020
👉 Aujourd’hui → impossible d’en avoir une à ce prix
Les prix ont littéralement explosé.
Mais… le marché est dangereux
Et ça, personne ne te le dit sur Instagram.
1. Les faux titres de propriété
Tu peux acheter un bien… sans qu’il appartienne réellement au vendeur.
Oui, ça existe.
Et c’est fréquent.
2. Le même appartement vendu plusieurs fois
Un promoteur vend :
👉 le même appart à plusieurs personnes
👉 puis disparaît
Et bon courage pour récupérer ton argent.
3. Le promoteur qui disparaît
Très courant ici :
- il lance le projet
- encaisse les acomptes
- n’arrive pas à finir
- disparaît
Parfois ce n’est même pas une arnaque volontaire.
👉 Il s’est juste fait dépasser.
Ce que j’ai compris : le marché attire aussi les opportunistes
Plus il y a d’argent → plus il y a d’arnaques.
C’est mécanique.
Et ici :
- beaucoup d’argent
- beaucoup d’investisseurs étrangers
- peu de régulation
👉 Résultat : terrain parfait pour les abus
Spécificité du marché dominicain
Ici, tu n’achètes pas de l’ancien.
👉 Tu achètes du neuf… sur plan.
C’est du “dropshipping immobilier” :
- tu achètes quelque chose qui n’existe pas encore
- tu payes progressivement
- tu attends la livraison
Avantage :
👉 accessible
Tu peux commencer avec peu d’argent :
- 500$
- puis mensualités
Inconvénient :
👉 beaucoup de gens n’arrivent jamais au bout
Fiscalité : énorme avantage
Et ça, c’est un game changer :
👉 15 ans sans impôts (CONFOTUR)
- pas de taxe sur revenus locatifs
- pas de taxe sur plus-value
- pas de taxe foncière (dans certains cas)
👉 C’est incroyable.
Mon premier investissement : la claque
J’achète une maison à Vista Cana.
Plan parfait :
- vivre dedans
- revendre avec +50k
- monter progressivement en gamme
👉 Sur le papier : parfait
La réalité :
- retard énorme
- chantier bloqué
- aucune communication
Et au final…
👉 livraison prévue… 3 ans plus tard
Ce que j’ai fait
J’ai pris un avocat.
Résultat :
- remboursement complet
- petit bonus
👉 Sans avocat, j’étais mort.
Ce que personne ne te dit sur les contrats
Les contrats ici sont :
👉 100% en faveur du promoteur
- toi → pénalités si tu payes pas
- eux → aucune pénalité en retard
Et moi…
👉 je ne le savais pas au début
💡 Leçon : toujours négocier
Rien n’est figé.
Exemple :
Sur un autre investissement, j’ai négocié :
👉 une cave gratuite (6-8k$)
Juste en discutant.
👉 Tout est négociable ici.
Le vrai apprentissage
Ce marché m’a appris 3 choses fondamentales :
1. Le cashflow est roi
Tu dois savoir :
- adapter tes paiements
- négocier tes échéances
- gérer ton argent intelligemment
2. L’avocat est obligatoire
Pas optionnel.
Obligatoire.
3. Tu dois faire ta due diligence
Vérifier :
- titres de propriété
- promoteur
- historique
- réputation
Conclusion : opportunité ou piège ?
La vérité, elle est simple :
👉 La République dominicaine est une énorme opportunité
Mais…
👉 seulement si tu sais ce que tu fais
Sinon :
- tu peux faire x10
- ou perdre ton argent
Conclusion du podcast
Moi aujourd’hui, je continue d’investir.
Mais différemment.
Plus stratégique.
Plus prudent.
Plus expérimenté.
Et c’est exactement pour ça que je partage tout ça.
👉 Pour que tu ne fasses pas les mêmes erreurs.
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